Miras Kalan Ev ve Arsalar İçin Yeni Dönem!

Miras kalan taşınmazların satışında yeni dönem

Miras yoluyla edinilen ev, arsa ve tarlaların satış sürecinde yeni bir uygulama hayata geçirildi. Yapılan düzenlemeyle, belirli şartları taşıyan taşınmazlarda satışın ilk aşamasında yalnızca mülkiyet hakkına sahip mirasçılar teklif verebilecek.

Düzenleme, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun kapsamında İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklikle yürürlüğe girdi.

Yeni sistem, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen ve belirlenen şartları karşılayan miras taşınmazlarını kapsıyor.

İlk artırma yalnızca malik mirasçılara açık olacak

Yeni uygulamanın en önemli değişikliği, ilk artırmanın kapsamıyla ilgili oldu.

Buna göre taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması halinde ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak.

Bu artırmaya mirasçı olmayan üçüncü kişiler katılamayacak. Böylece miras yoluyla ortak mülkiyete geçen taşınmazların satışında, ilk aşamada yalnızca taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunan mirasçılar arasında teklif verilmesi sağlanacak.

Mirasçılara özel bu artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacak.

İlk artırmada satış için yüzde 100 şartı

Mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada teklifin belirli bir mali sınırı karşılaması gerekecek.

Buna göre teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ü ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyen kişinin alacağına göre öncelikli olan alacakların toplamından yüksek olan tutarı karşılaması gerekiyor.

Teklifin ayrıca taşınmazın paraya çevrilmesi ve paylaştırılması için yapılacak masrafları da karşılaması şartı bulunuyor.

Bu düzenlemeyle, mirasçılara özel olarak gerçekleştirilecek ilk artırmada taşınmazın muhammen kıymetinin altında satış yapılmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Muhammen kıymet nasıl belirlenecek?

Taşınmazın artırmadaki değerinin belirlenmesinde kıymet takdiri esas alınacak.

Mirasçılar, artırmaya katılmadan önce taşınmaza ilişkin kıymet takdiri raporunu ve satış ilanında belirtilen mali şartları inceleyebilecek.

Bu nedenle satış sürecindeki taşınmazın değerinin ve artırmaya katılım şartlarının satış ilanından takip edilmesi önem taşıyor.

İlk artırmada alıcı çıkmazsa ne olacak?

Mirasçılar arasında gerçekleştirilen ilk artırmada satış gerçekleşmezse süreç ikinci artırmayla devam edecek.

İlk artırmada alıcı çıkmaması veya verilen tekliflerin kanunda belirtilen şartları karşılamaması halinde yapılacak ikinci artırma herkese açık olacak.

Böylece ilk aşamada yalnızca malik mirasçıların katılabildiği satış sürecinin ikinci aşamasında üçüncü kişilerin de taşınmaz için teklif vermesinin önü açılacak.

İkinci artırmada yüzde 50 sınırı uygulanacak

İkinci artırmada uygulanacak asgari teklif şartları da düzenlemede açıkça belirleniyor.

Buna göre ikinci artırmada teklifin, muhammen kıymetin yüzde 50'si ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyen kişinin alacağına göre öncelikli olan alacakların toplamından yüksek olan tutarı karşılaması gerekiyor.

Bunun yanında teklifin paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da karşılaması şartı bulunuyor.

İlk artırmada satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci artırmanın genel katılıma açılması, taşınmazın satış sürecinin tamamlanabilmesi açısından ikinci bir imkan oluşturuyor.

Yeni sistemin uygulanması için iki şart aranacak

Mirasçılara özel ilk artırma usulünün uygulanabilmesi için iki temel şartın birlikte sağlanması gerekiyor.

Birinci şart: Taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması.

İkinci şart: Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması.

Bu iki şarttan herhangi birinin bulunmaması halinde ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin özel düzenleme uygulanmayacak.

Miras payı üçüncü kişiye devredilirse sistem değişecek

Mirasçılardan birinin taşınmazdaki payını mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye devretmesi halinde taşınmazdaki bütün maliklerin mirasçı olması şartı ortadan kalkacak.

Bu durumda taşınmaz, mirasçılara özel ilk artırma uygulamasının kapsamından çıkacak ve satış işlemi genel artırma usulüne göre gerçekleştirilecek.

Dolayısıyla miras paylarının üçüncü kişilere devredilip devredilmediği, satış sürecinde hangi artırma yönteminin uygulanacağı açısından belirleyici olacak.

Düzenleme hangi satışlarda uygulanacak?

Yeni düzenlemenin uygulanmasında satış ilanının tarihi önem taşıyor.

31 Temmuz 2026 tarihinden önce ilan edilen açık artırmalarda eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecek.

Bu tarihten sonra ilan edilen ve düzenlemede belirtilen şartları taşıyan taşınmaz satışlarında ise ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni sistem uygulanacak.

Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında satış ilanının hangi tarihte yayımlandığının kontrol edilmesi gerekiyor.

Eski sistem ile yeni sistem arasındaki fark

Önceki uygulamada, gerekli şartları taşıyan üçüncü kişiler ilk artırmadan itibaren ihaleye katılabiliyordu.

Yeni düzenlemeyle ise belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırma yalnızca malik mirasçılara ayrıldı.

Yeni sistemde ilk artırmada yüzde 100'lük muhammen kıymet eşiği esas alınırken, satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci artırma herkese açık olarak yapılacak. İkinci artırmada ise genel yüzde 50'lik asgari teklif şartı uygulanacak.

Taşınmazı almak isteyen mirasçı ne yapmalı?

Miras kalan bir ev, arsa veya tarlanın satışında taşınmazı satın almak isteyen mirasçıların öncelikle satış ilanını ve kıymet takdiri raporunu incelemesi gerekiyor.

İlk artırmaya katılacak mirasçıların, ilan edilen mali şartları ve teklif sınırlarını önceden değerlendirmesi önem taşıyor. Ayrıca satış sürecinde taşınmazın hangi düzenleme kapsamında bulunduğunun ve artırma tarihinin kontrol edilmesi gerekiyor.

Somut dosyalardaki mülkiyet yapısı, alacaklar ve satış koşulları değişebileceğinden, hak kaybı yaşanmaması için gerektiğinde hukuki destek alınması da önem taşıyor.

Yeni düzenlemeyle birlikte miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında ilk aşama mirasçılarla sınırlandırılırken, satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci aşamada herkese açık artırma yapılabilecek.