Ekim Ayı Kira Zam Tavanı Belli Oldu: Yüzde 31,49

Türkiye İstatistik Kurumunun Eylül 2026 enflasyon verilerini açıklamasının ardından milyonlarca kiracı ve ev sahibinin beklediği ekim ayı kira artış oranı belli oldu.

TÜİK verilerine göre tüketici fiyatları eylül ayında aylık yüzde 1,84, yıllık yüzde 29,73 arttı. Kira artışında esas alınan 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi ise yüzde 31,49 olarak gerçekleşti. Böylece ekim ayında sözleşmesi yenilenecek konut ve iş yerlerinde uygulanabilecek artış oranının üst sınırı yüzde 31,49 oldu.

Her kiraya 1 Ekim’de otomatik zam yapılmıyor

Burada önemli bir ayrıntı bulunuyor.

Yüzde 31,49’luk oran, Türkiye’de kirada oturan herkesin ekim ayında kirasının otomatik olarak artacağı anlamına gelmiyor.

Yeni oran kira sözleşmesinin yenileme tarihi ekim ayına denk gelen kiracılar açısından önem taşıyor. Örneğin sözleşmesi şubat ayında yenilenen bir kiracı için ekim ayındaki yüzde 31,49 oranı doğrudan uygulanmıyor; o dönemde açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranı esas alınıyor.

Kira artışında neden yüzde 29,73 değil yüzde 31,49?

Eylül ayında yıllık enflasyon yüzde 29,73 olarak açıklandı. Ancak kira artış hesabında yıllık TÜFE kullanılmıyor.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki düzenleme gereğince yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışlarda TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınıyor. Mevzuattaki bu kriter 2019 yılında yapılan değişiklikle açık biçimde düzenlendi.

Bu nedenle ekim ayındaki kira hesabında kullanılan rakam yüzde 29,73 değil, yüzde 31,49.

20 bin TL kira ne kadar olacak?

Yüzde 31,49’luk üst sınırın tamamının uygulandığı varsayılırsa hesap oldukça basit.

Aylık 20 bin TL kira ödeyen bir kiracı için zam tutarı:

6 bin 298 TL

oluyor.

Yeni kira bedeli ise:

26 bin 298 TL’ye çıkıyor.

15 bin TL kira 19 bin 723 TL'yi geçiyor

Aynı hesap farklı kira bedellerine uygulandığında:

15 bin TL kira yaklaşık 19 bin 723,50 TL,
25 bin TL kira yaklaşık 32 bin 872,50 TL,
30 bin TL kira ise yaklaşık 39 bin 447 TL oluyor.

40 bin TL kira ödenen bir taşınmazda yüzde 31,49’luk artışın tamamının uygulanması halinde yeni kira yaklaşık 52 bin 596 TL’ye ulaşıyor.

Bu tutarlar yüzde 31,49’luk yasal sınırın tamamının uygulandığı örnek hesaplamalar.

Sivas’ta kiracıları nasıl etkileyecek?

Sivas’ta da özellikle son dönemde yükselen konut kiraları nedeniyle oran önemli.

Örneğin Sivas’ta aylık kirası 18 bin TL olan ve sözleşmesini ekim ayında yenileyen bir kiracıya yüzde 31,49 oranının tamamı uygulanırsa kira yaklaşık 23 bin 668 TL’ye çıkıyor.

Aylık 22 bin TL kira ödeyen bir kişinin yeni kira bedeli ise yaklaşık 28 bin 928 TL oluyor.

Dolayısıyla mevcut kira ne kadar yüksekse, aynı yüzde oranının hane bütçesine getirdiği TL cinsinden ek yük de o kadar büyüyor.

Ev sahibi yüzde 31,49’dan daha fazla zam yapabilir mi?

Standart bir kira sözleşmesinin yıllık yenilenmesinde tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları, 12 aylık ortalama TÜFE değişimini aşmamak koşuluyla geçerli.

Bu nedenle yalnızca “bölgede kiralar çok yükseldi” veya “emsal daireler daha pahalı” gerekçesiyle normal yıllık yenilemede yüzde 31,49’un üzerinde tek taraflı artış yapılması, standart kira artış kuralıyla uyumlu değil.

Ancak kira hukukunda beş yılı aşan sözleşmeler ve kira tespit davaları ayrıca değerlendirilmesi gereken bir alan. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde mahkeme; TÜFE yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi unsurları da dikkate alabiliyor.

Bu nedenle yüzde 31,49’u “her koşulda ve bütün kira uyuşmazlıklarında değişmez mutlak sınır” olarak yorumlamak doğru olmaz.

Yüzde 25 kira sınırı artık uygulanmıyor

Konut kiralarında bir dönem uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı artık yürürlükte değil.

Söz konusu geçici uygulamanın sona ermesinin ardından konut kiralarında da yeniden Türk Borçlar Kanunu’ndaki 12 aylık ortalama TÜFE sistemi esas alınmaya başlandı.

Bu nedenle Ekim 2026’da hem konutlarda hem iş yerlerinde referans alınan oran yüzde 31,49.

Geçen ay oran yüzde 31,79’du

Eylül ayında yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek üst sınır yüzde 31,79 seviyesindeydi.

Eylül enflasyon verilerinin ardından 12 aylık ortalamanın yüzde 31,49’a gerilemesiyle kira artış tavanı da 0,30 puan düşmüş oldu.

Böylece kira artış oranında son aylardaki kademeli gerileme ekim ayında da devam etti.

Kiracılar ve ev sahipleri bu ayrıntıya dikkat

Yüzde 31,49, uygulanması zorunlu bir zam oranından çok standart yıllık yenilemede aşılmaması gereken üst sınırı ifade ediyor.

Tarafların daha düşük bir artışta anlaşması mümkün. Ayrıca kira sözleşmesinde artışa ilişkin özel hükümlerin bulunması veya kira ilişkisinin beş yılı aşması gibi durumlarda hukuki değerlendirme farklılaşabiliyor.

Bu nedenle uyuşmazlık durumunda yalnızca internetteki “kira hesaplama” sonuçlarına değil, sözleşmenin içeriğine ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine bakılması gerekiyor.

Kasım ayında oran yeniden değişecek

Ekim ayındaki yüzde 31,49’luk sınır bütün yıl boyunca kullanılmayacak.

TÜİK’in ekim ayı enflasyonunu açıklamasının ardından kasım ayında sözleşmesi yenilenecek kiracılar için yeni 12 aylık ortalama TÜFE oranı ortaya çıkacak.

Dolayısıyla kira artış tavanı her ay, sözleşmenin yenileme dönemine göre yeniden belirleniyor.